Blog & nieuwsoverzicht

De koopwoningmarkt kreeg het afgelopen jaar wat meer lucht. Er kwamen meer huizen te koop en het overbieden nam af, aldus de NVM. Een belangrijke motor daarachter is het uitponden: beleggers die hun huurwoningen verkopen aan particuliere kopers. Volgens RaboResearch verdwenen in 2025 per saldo zo’n 36.000 huurwoningen naar de koopsector. Maar juist wat de schaarste structureel zou moeten oplossen, de nieuwbouw, beweegt de verkeerde kant op.

Hoeveel woningen er in de pijplijn zitten, houden wij bij Locatus nauwkeurig bij. Tweemaal per jaar brengen wij alle nieuwbouwlocaties van betekenis (minimaal 40 woningen) in kaart. Onze update tot en met juli 2026 laat, samen met de recente cijfers van het CBS, een opvallend beeld zien.

Minder opgeleverd, zowel bij Locatus als bij het CBS

Beide bronnen wijzen dezelfde kant op. In onze database werden tussen juli 2025 en juli 2026 ruim 51.000 woningen opgeleverd, een bescheiden tempo voor een heel jaar. Uit de cijfers van het CBS komt een vergelijkbaar beeld: in 2025 werden er bijna 70.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, het derde jaar op rij met een daling. De eerste helft van 2025 was met 31.600 nieuwbouwwoningen zelfs het laagste halfjaar sinds 2018. In de tweede helft lag het aantal met ruim 37.000 woningen hoger, zoals gebruikelijk, maar het eerste kwartaal van 2026 kwam met 13.700 opgeleverde nieuwbouwwoningen opnieuw lager uit dan een jaar eerder. Onze perioden en die van het CBS lopen niet exact gelijk, maar in beide gevallen laat de trend dezelfde richting zien: er wordt minder opgeleverd dan in voorgaande jaren. Onderstaande figuur zet de cijfers naast elkaar.

Figuur 1. Opgeleverde woningen per periode volgens de Database Woningbouwplannen van Locatus en het CBS.

De pijplijn groeit, maar op de verkeerde plek

Tegelijk groeit de planvoorraad. Onze database telt inmiddels ruim 4.400 actieve plannen, samen goed voor bijna 1,47 miljoen woningen. Dat zijn er ruim 85.000 meer dan een jaar geleden. Die groei zit vrijwel volledig in plannen in voorbereiding, dit nam met ruim 83.000 woningen toe, van ruim 448.000 naar bijna 532.000.,Dat is bijna de volledige toename. De zachte plannen bleven met ruim 331.000 woningen per saldo vrijwel gelijk. Het aantal woningen in harde plannen, de fase vlak voor de bouw, nam af van ruim 218.000 naar bijna 200.000.

Die daling is op zichzelf geen slecht teken. Door de plannen een jaar te volgen zien we namelijk dat ruim 48.000 woningen uit de harde plannen van vorig jaar inmiddels in uitvoering zijn genomen en dat er nog eens ruim 1.500 zijn opgeleverd. Daar is dus daadwerkelijk gebouwd. Het knelpunt zit in wat ervoor terugkomt. Vanuit de voorbereidende fase schoven ruim 36.000 woningen door naar een hard plan, terwijl diezelfde fase zelf met ruim 83.000 woningen groeide. Daarnaast zakten ruim 13.000 woningen juist terug van een hard plan naar de voorbereiding. Het volume hoopt zich dus op in de voorbereidende fase, terwijl de doorstroom naar de fase vlak voor de bouw daar niet mee in de pas loopt. Onderstaande figuur laat zien hoe de pijplijn over de fasen verdeeld is.

Figuur 2. Verdeling van de geplande woningen in de actieve pijplijn naar planstatus, juli 2026.

Marktkrachten die elkaar tegenwerken

De verklaring lijkt in de markt zelf te liggen. Het extra aanbod uit het uitponden dempt de prijzen en maakt bestaande woningen aantrekkelijker dan dure nieuwbouw. Daar komt bij dat de bouwkosten weer sneller oplopen: in april 2026 lagen die volgens het CBS 5,7 procent hoger dan een jaar eerder, ruim het dubbele van de 2,7 procent over heel 2024, met de lonen als belangrijkste aanjager. Daarnaast blijft de hypotheekrente met rond de 3,9 procent voor tien jaar vast relatief hoog, wat de leenruimte van kopers beperkt. De NVM wijst zelf op het ruimere aanbod aan bestaande woningen, de afnemende betaalbaarheid door hoge bouwkosten en het teruglopende aanbod van grondgebonden woningen als redenen dat de nieuwbouwverkoop terugliep. Het ruimere aanbod aan bestaande woningen en de duurdere bouw ondermijnen zo zowel de urgentie als de haalbaarheid van nieuwe projecten. Deze blijven daardoor steken in de voorbereidende fase.

Stilte voor de storm?

De ademruimte op de markt is bovendien van korte duur. RaboResearch verwacht dat de uitpondgolf na de zomer van 2026 grotendeels opdroogt, en zodra de nieuwbouw dan nog altijd achterblijft, keert de schaarste in volle omvang terug. Het tijdelijk ruimere aanbod maskeert de verstopte pijplijn, maar lost die niet op. Zolang de doorstroom naar de fase vlak voor de bouw achterblijft bij de groei in de voorbereiding, is een snelle inhaalslag in de opleveringen niet waarschijnlijk.

Database Woningbouwplannen Locatus

Wilt u meer informatie over de Database Woningbouwplannen van Locatus? Vraag nu een online demo aan:

Vraag een demo aan

Bronnen

• Locatus, Database Woningbouwplannen, update tot en met juli 2026 (eigen dashboard).
• CBS, “Derde jaar op rij met minder woningen erbij”, 30 januari 2026.
• CBS, “Meer nieuwbouw van woningcorporaties eerste helft 2025”, 25 september 2025 (31.600 nieuwbouwwoningen, laagste halfjaar sinds 2018).
• CBS, “Meer vergunde nieuwbouwwoningen in eerste kwartaal“, 29 mei 2026 (13.700 opgeleverde nieuwbouwwoningen in Q1 2026).
• CBS, inputprijsindex bouwkosten nieuwbouwwoningen, april 2026 (stijging 5,7 procent op jaarbasis).
• RaboResearch, Kwartaalbericht Woningmarkt, 2026 (36.000 huurwoningen per saldo naar koopsector; verwachte afvlakking uitponden na zomer 2026).
• NVM, kwartaalcijfers woningmarkt vierde kwartaal 2025 (afname overbieden; ruimer aanbod bestaande woningen, bouwkosten en teruglopend aanbod grondgebonden woningen als redenen lagere nieuwbouwverkoop).

Dit voorjaar zijn door Locatus in tientallen winkelgebieden de bekende passantentellingen uitgevoerd. In zowel België als Nederland hebben wij op uiteenlopende locaties de drukte gemeten in grote en kleine binnensteden, maar ook in wijkwinkelcentra en shopping malls. De resultaten daarvan zijn nu beschikbaar en geven wederom een actueel beeld van de drukte en de loopstromen in verschillende winkelgebieden.

Na een aantal jaren waarin de leegstand in België daalde zagen we in 2024 de leegstand weer stijgen.

Albert Heijn behoudt koppositie in Nederland, wisseling van de wacht in België

Op de radio: Gertjan Slob, Directeur Onderzoek bij Locatus, spreekt over de meest recente leegstandcijfers in de Nederlandse detailhandel.

Afgelopen jaar verschenen meerdere berichten waarin vastgoedprofessionals stelden dat de Nederlandse fysieke retail de bodem heeft bereikt en opnieuw een groeisector vormt.

Nederland is een van de meest dichtbevolkte landen ter wereld en dat zie je terug in het supermarktlandschap. Met bijna vijfduizend supermarkten voelt bereikbaarheid vanzelfsprekend. Toch is dat niet overal zo.

Over twee maanden trekken we opnieuw naar de stembus. Bij deze verkiezingen staat woningbouw boven aan de agenda en vrijwel elke partij probeert hierop te scoren.

Iedere zomer gaan er enorme aantallen toeristen naar grote Europese hoofdsteden. Aangetrokken door de cultuur, historie, gastronomie en mode, trekken ze onder andere naar steden als Amsterdam, Londen, Parijs, Barcelona en Rome.

Dit voorjaar voerde Locatus in 32 Europese steden een grootschalige winkelpassantentelling uit. Van Amsterdam tot Athene, van Milaan tot Manchester, telden we op strategische locaties voetgangers.